来源/36氪

撰文/宋虹姗

【资料图】

由于“围标”事件，过去三年华润、中海、万科被挡在上海公开土拍市场的门外，招商蛇口趁机崛起，2022年成为上海楼市销冠，销售金额突破 740亿元，占其全年销售额近四分之一。这家老牌房地产央企正在重回规模竞争的赛道。

日前，招商蛇口召开2022年度业绩会，管理层没有掩饰追求更高行业排名的野心。招商蛇口总经理蒋铁峰表示，2022年招商蛇口的销售目标是3300亿元，这一目标的制定，基于管理层预判今年市场行情会有明显改善。

然而，规模扩张的同时，公司也面临连续三年“增收不增利”、拿地成本升高等问题。2023年1月，华泰证券下调招商蛇口的目标价，原因是公司净利润下降，同时毛利率下行幅度及减值损失影响超出预期。

重仓上海

2022年招商蛇口实现销售金额 2926.02亿元，同比减少350亿元，但行业排名提升一名至第六位。

年报显示，公司在全国 12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州进入前三；温州、西安、无锡、重庆、金华进入前五。其中，公司在上海单城销售金额突破 740亿元，占全年业绩近四分之一。

2020年3月，由于在土地市场的违规围标，华润、中海、万科被挡在上海公开土拍市场的门外，三家企业三年内在上海不能拿地，创造了招商蛇口在上海规模扩张的窗口期。

被围标的上海虹口区嘉兴路街道地块于2020年7月重新竞拍，在187轮竞价之后，招商蛇口以44.04亿元总价、28.4%的溢价率拿到该地块，总竞价高出中海最初拿地价近10亿元。

该地块地处紧邻虹口北外滩，招商蛇口以楼板价约8.11万元/㎡成交，一年后，定名为“招商外滩玺”开售，成为日光盘，销售均价达12.25元/㎡。

目前招商蛇口上海公司的掌舵人是张亚歌，张亚歌毕业于北京大学，2005年加入招商蛇口，从策划经理做起，一路晋升到上海公司总经理。

规模扩张

2022年公司拿地金额在全行业排名第五。年报显示，2022年招商蛇口累计获取 56宗地块，总计容建面约 726万平方米，总地价约 1279亿元，公司需支付地价为766亿元，据测算，2022年拿地权益比约60%，较2021年的56.8%有所提升，同时权益拿地金额在全国排名第五。

从数据上看，虽然开始有意控制拿地权益比，但过往合作拿地的策略，对利润的影响一步步体现在财报中。数据显示，2022年招商蛇口少数股东损益48.34亿元，在当期90.98亿元的净利润中的比重为53.13%。

据统计，2019—2022年招商蛇口拿地金额和新增土地平均成本持续增长，拿地均价从2021年的13848元/平方米上升到2022年的15624元/平方米。

从新增土储分布来看，华东、华南仍是招商蛇口拿地的核心地区。2022年全年，公司拿地56宗，其中上海占比达11.92%、合肥占比达9.63%、深圳占比达7.14%。

值得注意的是，对于2022年新增土储占比量较高的城市，招商蛇口进行了管理架构调整，华东区域、深圳区域将部分城市公司进行了降级，调整为事业部，例如深圳区域下辖的粤东公司就调整为东莞公司下属事业部。分析人士指出，这反映出公司在追求规模扩张中聚焦高能级城市的思路变化。

毛利率创下五年来新低

从2022年度财报中看出，处于扩张期的招商蛇口面临已经连续三年增收不增利的情况。

截至2022年底，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%；归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比减少58.89%，为近三年最大降幅；2020年、2021年，其净利润跌幅分别为23.58%、15.35%。

大额计提减值造成了净利润下跌，2022年公司资产减值准备计提共计约64.01亿元。针对净利润下跌，招商蛇口管理层解释称：报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。

2022年，招商蛇口销售毛利率为19.25%，较2021年同期减少6.22个百分点。数据显示，2018—2021年，招商蛇口销售毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%以及25.47%。2022年的毛利率创下五年来新低。

在招商蛇口业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆解释称，“去年是不容易的一年，全行业都在确保现金流安全加速去化，所以整体毛利率都在下滑。招商蛇口也是积极抓销售并换仓，因此去年招商蛇口的毛利率也下降了。”

蒋铁峰预测，“今年土地市场会比去年稍微激烈一些，因为去年大家都没钱，很多地都底价成交了。招商蛇口去年拿的地，毛利率普遍是二十多个点。但今年南京、杭州等许多城市拿地都要摇号，所以利润空间会有所收窄。”

从2023年初至今招商蛇口在土地市场的动作看，公司的确在尝试各种方式拿地。2023年2月7日杭州土拍中，新城控股通过摇号拿下该批次最热门的崇贤核心区综合用地——规划建筑面积33.35万平方米，包含约13万平方米的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，溢价率11.82%。

3月27日，该地块项目公司的大股东变更为招商局地产杭州公司，持股比例达99%。

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